Wertermittlung - Die Immobilienbewertung

EIN FALL DER SOKO "HAUS" -
DAS ERMITTLERTEAM IST AM START

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Besonders beim Hausverkauf ist eine objektive Bewertung des Grundstücks und der Immobilie wichtig. Häufig wird ein Gebäude fehlerhaft bewertet. Ein zu hoher Kaufpreis beziehungsweise ein zu niedrig ermittelter Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten für den Hauskauf ab.

Die Sparkasse Hochsauerland, aber auch andere Sparkassen, zeigen in Studien, dass ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis nicht nur zu einem Verlust, sondern auch zu einer deutlichen Verlängerung des Verkaufs führt.

Nicht nur der Verkauf einer Immobilie macht eine Wertermittlung notwendig. Auch eine Erbschaft oder eine Scheidung kann eine Bewertung des Grundstückes notwendig machen. Vor allem bei Ehescheidungen ist der Immobilienwert zu Beginn der Ehe und zum Zeitpunkt der Scheidung zu ermitteln, um den Zugewinn aufzuzeigen.

Werden Grundstücke vollständig oder teilweise in das Betriebsvermögen aufgenommen oder aus einer Eigentumsgemeinschaft herausgenommen, sind ebenfalls Wertermittlungen von Immobilien notwendig.

Immobilienbewertungen sind auf Grundlage der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) zu erstellen. Welche Arten der Wertermittlung sinnvoll sind und welche Faktoren den Wert eines Hauses beeinflussen erfahren Sie auf unserer Internetseite www.wertermittlung.nrw. Wir haben für Sie das Wichtigste zum Thema Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden zusammengetragen.

Wann sollte eine Immobilie bewertet werden?

Was ist mein Haus wert? Diese Frage stellen sich Eigentümer häufig bei Veränderungen der familiären Verhältnisse. Ehescheidungen, Erbangelegenheiten oder Veränderungen der Lebenssituation sind nur einige Beispiele. Häufig macht ein geplanter Hausverkauf eine Ermittlung des Verkehrswertes erforderlich. Die Wertermittlung nach ImmoWertV dient der Findung des Verkehrswertes, welcher den am Markt erzielbaren Kaufpreis möglichst genau beschreiben soll.

Der Angebotspreis kann einen entscheidenden Einfluss darauf nehmen, wie erfolgreich der Hausverkauf abgewickelt wird. Dies haben die Sparkassen in Studien zu zahlreichen Hausverkäufen aufgezeigt.

Neben der Veräußerung eines Gebäudes ist ein weiterer Anlass für die Hausbewertung eine Veränderung der familiären Situation. Ein Erbe bzw. eine Erbauseinandersetzung beispielsweise führt zu einer Aufteilung der Erbmasse. Dazu werden genaue Immobilienwerte benötigt. Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen sind ein häufiger Grund für eine Immobilienwertermittlung, beispielsweise für einen Zugewinnausgleich. Dabei spielt die mögliche Wertsteigerung des Hauses während der Zeit des Zusammenlebens eine erhebliche Rolle. Eine Wertermittlung ist in diesem Fall auf der Grundlage von zwei Stichtagen zu ermitteln. Der erste Stichtag entspricht dem Zeitpunkt der Eheschließung, der zweite Stichtag beschreibt das Datum der Ehescheidung.
Neben Ehescheidungen kann im Falle von Sorgerechtsangelegenheiten das Vormundschaftsgericht den Verkauf für einen pflegebedürftigen Eigentümer übernehmen. Bei minderjährigen Eigentümern bzw. Erben wird bei einem Hausverkauf ebenfalls das Vormundschaftsgericht hinzugezogen. Nach Vorgabe des Gerichts ist der Verkehrswert des Hauses zu ermitteln.

Für die Verlängerung einer Hypothek oder eines Baudarlehens wird der Gebäudewert ebenfalls benötigt. Banken sprechen in diesem Fall vom so genannten Beleihungswert.

Auch wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll kann eine Wertermittlung erforderlich werden. Sanierungen bzw. Modernisierungsmaßnahmen führen zu einer Steigerung des Hauswertes. Die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung ist in diesem Fall an den aktuellen Wert des Gebäudes anzupassen. Neben der Versicherung kann der aktuelle Immobilienwert auch für steuerliche Zwecke wichtig sein. Fordert das Finanzamt eine Aufstellung der Grundstückswerte ist eine Wertermittlung anhand der aktuellen Ausstattung des Gebäudes durchzuführen. Sanierungen und Modernisierungen sind hierbei durch den Sachverständigen zu berücksichtigen.

Welche Möglichkeiten gibt es den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Eine Möglichkeit ein Haus zu bewerten besteht darin, dass der Besitzer einer Immobilie sich eine Software zulegt und anhand der Software selbstständig eine Bewertung vornimmt. Weiterhin gibt es im Internet zahlreiche Portale und Internetseiten auf denen kostenfreie oder kostengünstige Immobilienbewertungen angeboten werden. Der Eigentümer kann hier die Eingaben teilweise selbstständig vornehmen und somit den Wert der Immobilie ebenfalls mehr oder weniger im Alleingang ermitteln. Letztendlich besteht die Möglichkeit die Immobilienwertermittlung mit Hilfe eines kostenpflichtigen Wertgutachtens durch einen Fachmann erstellt werden.

Vor allem bei der Bewertung von Einfamilienhäusern besteht theoretisch die Möglichkeit, den Hauswert eigenständig zu ermitteln. Obwohl die Bewertung in Eigenregie möglich ist, ist diese für Laien jedoch nur wenig empfehlenswert, da diese meist nicht über die nötigen Fachkenntnisse verfügen. Die Bewertungsverfahren der ImmoWertV zur Wertermittlung einer Immobilie sind ohne Fachkenntnis kompliziert und undurchsichtig, weshalb die Unterstützung durch einen Sachverständigen ratsam ist.

Portale, welche eine Wertermittlung online kostenfrei oder für eine geringe Summe anbieten, leisten häufig Hilfestellungen und leiten den Laien anhand von vorgefertigten Formularen durch die Bewertung. Ohne die Kenntnis der lokalen Marktverhältnisse wird der Gebäudewert jedoch in vielen Fällen falsch bewertet. Zudem spielen Emotionen und die persönliche Bindung zum Haus eine wichtige Rolle. Dadurch geht die notwendige Objektivität, welche für eine professionelle Bewertung notwendig ist, verloren.

Ein ausführliches, schriftliches Wertgutachten durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen (Immobiliengutachter) sollte daher nicht nur dann erstellt werden, wenn das Finanzamt oder das Gericht dies verlangt. Auch wenn auf den ersten Blick eine kostenfreie Werteinschätzung ausreichen könnte, sollte die Bewertung einer Immobilie immer in professionelle und objektive Hände gelegt werden.

Wer bietet professionelle Hilfe bei der Bewertung?

Verkehrswertermittlungen einer Immobilie werden von einem Sachverständigen (Gutachter) oder einem Immobilienmakler ermittelt. Eine Kaufpreiseinschätzung zum Hausverkauf, kann in der Regel von einem Immobilienmakler erstellt werden. Ein Wertgutachten, welches die Forderungen der ImmoWertV sowie der technischen Gegebenheiten berücksichtigt, muss von einem Immobiliengutachter (Sachverständigen) ausgeführt werden. Nur wer sich täglich mit den aktuellen Gesetzen, den Richtlinien und den aktuellen Marktberichten beschäftigt ist in der Lage eine Immobilie fachgerecht zu bewerten. Ständige Weiterbildung durch Seminare gehören dabei ebenso zur Verpflichtung eines professionellen Sachverständigen wie das notwendige Verständnis für Gebäudeschäden und Schadstoffen im Bauwesen.

Die Verfahren zur Wertermittlung nach ImmoWertV

Grundsätzlich gibt es drei Verfahren auf deren Grundlage eine Bewertung von Grundstücken und Gebäuden durchzuführen ist: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.

Bei Einfamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewandt, da Renditeüberlegungen in Bezug auf mögliche Mieteinnahmen hierbei keine Rolle spielen, weshalb der Ertragswert hier nicht von Bedeutung ist. Das Vergleichswertverfahren bietet ebenfalls eine Möglichkeit den Immoblienwert bei Einfamlilienwohnhäusern zu ermitteln.

VERGLEICHSWERT VERFAHREN

ANWENDUNG BEI:

  • Unbebauten Grundstücken
  • Wohnungs- und Teileigentum

Ermittlung durch Preisvergleichsrechnung

Was wird berechnet?

Der Vergleichswert –
Was kosten vergleichbare Immobilien?

STÄRKEN & SCHWÄCHEN

VERKEHRSWERT

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird anhand grundlegender Eckdaten das Haus mit ähnlichen Objekten verglichen. Dabei fließen die individuellen Merkmale des Hauses in die Preisbildung ein, die entweder zu einer Werterhöhung oder einer Wertminderung führen. Weiterhin wird beim Vergleichswertverfahren die aktuelle Marktsituation berücksichtigt. Problematisch ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens vor allem in ländlichen Bereichen. Häufig mangelt es an einer notwendigen Anzahl an Vergleichsobjekten, um ein Vergleichswertverfahren fachgerecht durchführen zu können.

Das Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert des Hauses anhand dessen Neubaukosten , den so genannten NHK, ermittelt. Es wird bewertet, wie hoch die Kosten sind, den aktuellen Gebäudezustand herzustellen (Sachwert). Mit berücksichtigt werden neben den Neubaukosten der bauliche Zustand sowie besondere Merkmale des Gebäudes. Beispielsweise können Gebäudeschäden zu Minderwerten bei der Immobilienbewertung führen. Im Märkischen Kreis ist das Sachwertverfahren das am häufigsten eingesetzte Verfahren aufgrund der ländlichen Lage.

SACHWERT
VERFAHREN

ANWENDUNG BEI:

  • Einfamilienhäusern
  • bebauten Feriengrundstücken
  • eigengenutzten Eigentumswohnungen

Ermittlung durch Substanzwertermittlung

Was wird berechnet?

Der Sachwert –
Was kosten Grundstück- und Gebäudesubstanz?

STÄRKEN & SCHWÄCHEN

KORREKTUR DURCH DEN MARKT

VERKEHRSWERT

ERTRAGSWERT VERFAHREN

ANWENDUNG BEI:

  • Mehrfamilienhäusern
  • Gewerbeimmobilien (Büro, Handel, Hotels, …)

Ermittlung durch Renditeberechnung

Was wird berechnet?

Der Ertragswert –
Welcher Barwert ergibt sich aus Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz?

STÄRKEN & SCHWÄCHEN

KORREKTUR DURCH DEN MARKT

VERKEHRSWERT

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird immer dann angewendet, wenn der Ertrag bzw. eine zu erzielende Rendite im Vordergrund stehen. Aus diesem Grund wird dieses Verfahren vor allem bei Gewerbeimmobilien und Mietobjekten angewendet. Bei diesem Verfahren werden die aktuellen Roherträge ermittelt. Die Unterhaltungskosten führen anschließend zu den Reinerträgen des Objektes. Anhand der Gesamtnutzungsdauer (GND) und der Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes wird der Ertragswert des Gebäudes ermittelt. Basierend auf der langfristig erzielbaren Rendite (Ertragswert) wird im letzten Schritt der Verkehrswert des Hauses berechnet.

Faktoren der Immobilienbewertung

In der unten aufgeführten Grafik werden die wichtigsten Faktoren für die Bewertung Ihrer Immobilie aufgezeigt.

Faktoren Wertermittlung Städte
Faktoren Wertermittlung Haus
Faktoren Wertermittlung Männer
Faktoren Wertermittlung Gesetzbuch
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